关于印发《业主大会议事规则》的通知
临房发〔2016〕7 号
各县区房产和住房保障局（建设局）：
为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规的规定，我局制定了《临沂市业主大会议事规则》（试行示范文本），现印发给你们，请贯彻执行。执行中遇到的问题，请及时告知我局，以便修订完善。
临沂市房产和住房保障局
业主大会议事规则
（试行示范文本）
第一章 总 则
第一条 根据《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等相关法律法规的规定，制定本业主大会议事规则。
第二条 本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。本业主大会设立的业主委员会为执行机构。
首次业主大会召开由 街道办事处（乡镇）政府召集，本业主大会自 年 月 日首次业主大会召开之日起成立。
业主大会名称：
业主委员会办公地址：
第三条 本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。
第四条 物业管理区域四至：
东： 西：
南： 北：
（物业项目座落位置： 市 区 街 号）
占地面积： 平方米；房屋总建筑面积： 平方米；其中：住宅 平方米 套；非住宅（指办公用房、商业用房、工业用房、其他类型物业） 平方米。
第二章 业主大会
第五条（业主大会议事内容）
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）审议决定物业管理企业选聘方案及解聘物业管理企业；
（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案，并监督实施；
（四）选举、更换和罢免业主委员会委员，监督业主委员会工作；
（五）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
（六）审议业主委员会和物业管理企业的工作报告；
（七）审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用和收益方案；
（八）审议制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（九）改变或撤销业主委员会的不当决定；
（十）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项；
（十一） ；
（十二） 。
第六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，应当有持1/2以上投票权的业主参加。
定期会议每年召开 次。
有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；
（二）涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的；
（三）发生重大事故或突发事件，需要及时处理的；
（四） ；
（五） 。
第七条 业主大会会议按下列程序召开：
（一）会议筹备
业主委员会做好会前的各项准备工作。主要包括：草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况、确定会议形式、会议时间、会议地点等工作。
（二）发布公告
业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告，同时告知相关的社区委员会。
（三）召开会议
业主委员会组织召开业主大会，就议事内容进行表决或征求意见。
（四）公告大会会议决定
业主委员会将业主大会的会议决定以书面形式在物业管理区域内公告。
（五）资料存档
业主委员会应当做好业主大会会议书面记录，并将会议有关资料存档。
第八条 业主大会可以选择下列两种形式召开会议，具体会议形式由业主委员会根据实际情况确定。
（一）集体讨论的形式；
（二）书面征求意见的形式。
第九条 采用集体讨论形式召开大会会议的，可以选择以下第 种方式：
（一）由业主参加业主大会会议（共有权人应当推选一人参加业主大会会议）；
（二）由业主推选业主代表参加会议；
（三） ；
（四） 。
第十条（业主代表产生方式）
业主推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表产生方式可选择以下第 种方式：
（一）以每楼层为单位，推选产生一名代表；
（二）以每单元为单位，推选产生一名代表；
（三）以每幢楼为单位，推选产生一名代表；
（四）划分为 个推荐区域，每个推荐区域推选 名代表，其中：住宅代表 名，非住宅代表 名；
（五） ；
（六） 。
第十一条（业主代表职责）
业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。
第十二条（业主投票权）
业主在业主大会会议上的投票权，按照下列第 种方式确定：
（一）住宅物业业主的投票权，按套计算，有单独房屋产权证的一套计一票；非住宅物业业主的投票权，按建筑面积计算，不超过 平方米有单独房屋产权证的计一票；每超过 平方米再（增）计一票；建设单位未售出的专有部位计算为一票。
（二） ；
（三） 。
第十三条（业主大会表决形式）
（一）业主大会会议采用集体讨论形式的，由业主或业主代表就讨论事项进行投票表决，由业主委员会负责统计及公布表决结果。
（二）业主大会会议采取书面征求意见形式的，可由业主委员会根据实际情况采取下列方式之一进行表决：
1、由业主自行将征求意见单投入投票箱内，经业主委员会统计汇总，公布表决结果；
2、由业主委员会指派专人送达、回收征求意见，进行统计汇总，公布表决结果。
第十四条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。
第十五条（业主大会决定）
（一）制定修改业主公约；
（二）制定修改业主大会议事规则；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）专项维修资金使用、续筹方案的决定；
（五）改建、重建建筑物及其附属设施；
（六） ；
（七） 。
业主大会作出第（四）项和第（五）项决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，其他项须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。
第十六条 （业主、业主代表的委托代理方式）
业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列规定：
（一）业主是自然人的，可以书面委托代理人参加业主大会。
（二）业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。
业主代表需委托代理人参加业主大会会议的，其委托行为应符合下列规定：
（一）委托代理人应是其所代表的业主；
（二）应有书面委托书；
（三） ；
（四） 。
第十七条（提议再次召开业主大会会议的限制）
业主大会已就对所提议案作出决定的非经法定程序撤销的，业主或业主委员会在 月内不得以同一内容再次提议召开业主大会会议进行表决。
第三章 业主委员会
第十八条（业主委员会职责）
业主委员会除依法履行职责外，本业主大会赋予下列职责：
（一）拟订选聘物业管理企业的方案；
（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案；
（三）拟订《业主大会议事规则》和《业主公约》修改草案；
（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案；
（五）拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；
（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案；
（七）对违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，督促其限期交纳物业服务费用；
（八）对违反《业主公约》的行为进行处理；
（九） ；
（十） 。
第十九条（业主委员会委员条件）
业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务，按期缴纳物业费；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七）业主委员会委员应当具备 （大专以上）文化程度；
（八）业主委员会委员是单位法人的，应由单位法人指定专人并出具书面委托书；
（九）无法律、法规规定的其他限制条件的；
（十） 。
第二十条 （业主委员会组成和任期）
业主委员会设委员 名（住宅物业业主 名，非住宅物业业主 名），其中主任1名，副主任 名。主任、副主任在全体委员中推选产生。
业主委员会每届任期 年，委员可以连选连任。
第二十一条（业主委员会选举办法）
业主委员会采取第 种选举办法产生。
（一）等额选举，按照委员设立人数直接确定候选人人数。
（二）差额选举，以委员设立人数为基数，增加 人作为候选人。
第二十二条（业主委员会委员候选人产生方式）
业主委员会委员候选人采取第 种方式产生：
（一）以（楼层/单元/幢）为单位，推选产生一名候选人；
（二）划分为 个推荐区域，每个推荐区域推选 名候选人（其中：住宅 名，非住宅 名）；
（三） ；
（四） 。
第二十三条（业主委员会会议召开条件）
业主委员会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每 月召开一次。
有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开临时会议：
（一）经三分之一以上委员提议；
（二）业主委员会主任认为有必要的；
（三） ；
（四） 。
第二十四条（业主委员会会议）
业主委员会会议按照下列规则召开：
（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集；
（二）会议应有过半数的委员出席；
（三）召集人提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员；
（四）做好会议书面记录，并由全体出席会议的委员签字；
（五）作出决定须经全体委员人数半数以上通过，并以书面形式向全体业主公告。
第二十五条（业主委员会换届工作小组）
业主委员会任期届满前三个月，应当组成换届工作小组，按照本议事规则的规定做好业主委员会的换届工作。
换届工作小组工作人员由下列人员组成：
（一）原业主委员会成员；
（二）街道办事处（乡镇人民政府）及社区所派人员；
（三） ；
（四） 。
第二十六条（业主委员会工作移交）
原业主委员会在其任届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财务移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第二十七条（业主委员会委员的缺额补选）
业主委员会委员出现缺额时，可在 日内，按照下列第（ ）种方式完成业主委员会委员补选工作；缺额人员超过组成人员二分之一时，应在10日内按照下列第（ ）种方式完成业主委员会委员补选工作。
1、召开业主大会选举产生；
2、在业主委员会本届候选人中递补产生；
3、 ；
4、 。
第二十八条（业主委员会委员的资格终止）
业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）依法被限制人身自由的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（六）不交纳物业服务费用，不履行委员职责的；
（七）不履行业主义务的；
（八） ；
（九） 。
业主委员会委员资格被终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第二十九条（印章的使用管理）
业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。
第三十条（业主大会档案资料管理）
业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会、业主委员会的会议记录及相关档案资料，由业主委员会指定专人保管。
第三十一条（业主委员会活动经费）
（一）经费来源。业主委员会开展工作的经费来源可由以下渠道筹集：
1、业主按建筑面积每平方米每月交纳 元；
2、共用部位、共用设施设备经营收益的 %合计 元；
3、 。
（二）经费用途。业主委员会活动经费用于下列开支：
1、业主大会、业主委员会会议开支，计 元/年；
2、必要的日常办公等费用，计 元/月；
3、有关人员补贴，共计费用 元/月，具体支付对象如下：
（1） ，费用 ；
（2） ，费用 ；
（3） ，费用 。
（三）经费管理。经费收支（账）目由 代为管理，经费收支（账）目每 月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督和质询。
第四章 附 则
第三十二条（业主大会议事规则的生效）
本议事规则经 年 月 日业主大会通过生效。